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【以案说法】业主委员会有权解除前期物业服务合同
发布人:管理员01  发布日期:2018-11-28  阅读次数:789次  

——河南濮阳中院判决某业委会诉某物业公司物业服务合同纠纷案

裁判要旨

业主大会系业主自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会已另行与其他物业公司签订物业服务合同的,其有权解除前期物业服务合同。

案情

2011年7月21日,被告某物业管理有限公司(以下简称某物业公司)与某房地产开发有限公司签订前期物业管理服务协议,由被告某物业公司对某小区实施物业管理服务,合同期限自2011年7月21日至2014年7月21日,同时该协议约定某房地产开发有限公司应移交的资料。

2017年8月16日该小区所在县镇人民政府根据某小区筹备设立业主委员会的申请,作出同意筹备设立业主委员会的批复。2017年9月3日,该小区召开业主大会,选举成立某小区业主委员会(以下简称某业委会),且小区所在县镇人民政府批复认可全体业主选举产生业主委员会程序符合相关规定,选举结果有效,小区业委会遂向房地产管理局登记备案。2018年3月23日,小区业委会发出通知,不再要求某物业公司提供物业服务,并附有408户业主签字,后于2018年5月8日与另一物业管理公司签订了物业服务合同。2018年5月9日,业委会向被告某物业公司发出通知,并送达其工作人员,要求终止前期物业合同,三天内撤离小区,并移交物业用房及相关资料。但被告某物业公司以小区业委会成立不合法,不具备诉讼主体资格;其与小区业主签订的系正式物业合同,不是前期物业合同;业委会要先经过业主大会解聘才能选聘新的物业服务公司等为由进行抗辩。双方多次协商无果,故某业委会诉至法院。

裁判

河南省濮阳县人民法院经审理认为,业主大会系业主自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业解释》)第十条的规定,业主委员会有权提起诉讼,故某业委会在本案中作为原告提起诉讼,主体适格。某小区于2017年9月3日召开业主大会,并选举成立业主委员会,前期物业管理服务协议履行期限为2011年7月21日至2014年7月21日,被告某物业公司未被继续选聘为物业服务企业,且业主委员会已另行与其他物业公司签订物业服务合同,被告某物业公司不存在继续提供物业服务的情形,双方之间前期物业服务合同终止。判决被告某物业公司于判决生效后十五日内搬离某小区,并依照《物业解释》第十条规定,移交相关设备等。

案件宣判后,被告某物业公司提起上诉,濮阳市中级人民法院经审理后判决驳回上诉,维持原判。

评析

1.业主大会的成立以及业主委员会的选举均属于小区业主对小区事务的一种自我管理、自我约束机制。业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主行使管理权的内容。根据物权法第七十五条规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。此处需要注意,不是经过有关部门的批准、认可。行使管理权的主体为小区业主,除行政主管机关基于行政管理的需要外,其他组织和个人无权对业主委员会成立及其产生进行干预,本案中某物业公司并非小区业主,无权对业主委员会成立的相关事宜提出异议。

2.判断是否属于前期物业服务合同主要应以物业服务企业是否由业主大会选聘为标准。在业主大会选聘的物业服务企业之前,无论是建设单位选聘的物业服务企业,还是业主与建设单位选聘的物业服务企业,从性质上均属于前期物业服务合同的范畴。本案特殊之处在于被告某物业公司与小区部分业主签订了物业服务合同,该服务合同性质如何认定?物业服务企业服务的对象是小区全体业主,负责的是整个小区的物业服务,不能等同于一般民事主体之间的合同签订,更不能只考虑单个业主的意思表示,若将签订物业服务企业的权利交到小区各个业主手中,就很难对小区事务进行有效的自我管理,且本案中涉及部分业主所签服务合同的签订时间均在小区业主大会召开、业委会成立之前,其从性质上来说,还是属于前期物业服务合同的范畴。

3.业主委员会有权解除前期物业服务合同。依照《物业管理条例》第二十六条:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”在业主大会召开并选举业主委员后,若业主委员会已经另行选聘新的物业服务企业,前期物业服务合同权利义务终止;此处需要注意的是无论前期物业服务合同中是否约定服务期限,在前期物业服务企业提供物业服务过程中,若业主大会召开并成立业主委员会,业主委员会另行选聘新的物业服务企业的,前期物业服务合同权利义务均终止。这是因为随着小区建设完成,业主的不断入住,业主对于小区事务如何管理的需求不断增加,新的需求也不断出现,考虑到建设单位选聘的物业服务企业与这种不断增加的业主需求之间存在差距,应将选聘物业服务企业的权利交到业主手中,这也是小区业主行使小区事务自治权利的必然要求。

本案案号:(2018)豫0928民初4014号,(2018)豫09民终2021号

案例编写人:河南省濮阳县人民法院 房善增 徐朦朦